É possível financiar um segundo imóvel se já tenho um?
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16/12/2025
É possível financiar um segundo imóvel se já tenho um?
Comprar a casa própria é o sonho de muitos, mas a estratégia de financiar um segundo imóvel surge como um passo decisivo para quem deseja investir ou ampliar o patrimônio familiar. A dúvida que persiste é: o banco aprova um novo crédito se eu ainda estou pagando o anterior?
A resposta é sim. É totalmente viável financiar um segundo imóvel, mas o cenário mudou drasticamente nesta semana com as novas regras da Caixa e o aumento do teto do SFH para R$ 2,25 milhões.
Neste guia oficial da LARYA, vamos detalhar as regras para financiar um segundo imóvel, as restrições do uso do FGTS e como a renda de aluguel pode ser a chave para sua aprovação.
Sua renda suporta dois financiamentos?
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Regras bancárias para financiar um segundo imóvel
Ter um contrato ativo não impede você de buscar crédito. No entanto, para financiar um segundo imóvel, a análise de risco é mais rigorosa. Os bancos olham principalmente para o Comprometimento de Renda.
A regra de ouro é: a soma da parcela do imóvel atual + a parcela do novo imóvel não pode ultrapassar 30% da sua renda bruta familiar. Se você passar desse teto, o banco negará o pedido para financiar um segundo imóvel.
A estratégia da Renda de Aluguel
Um segredo para aprovar o crédito: se o seu primeiro imóvel já está alugado, a LARYA consegue utilizar esse valor comprovado (via Imposto de Renda) para aumentar sua capacidade de pagamento, facilitando o processo de financiar um segundo imóvel.
Modalidades para financiar um segundo imóvel: SFH vs. SFI
Ao decidir financiar um segundo imóvel, você precisa entender em qual modalidade de crédito você se encaixa:
1. Sistema Financeiro de Habitação (SFH)
Geralmente tem as menores taxas (limitadas a 12% a.a.).
- Regra: Você pode usar essa linha para financiar um segundo imóvel desde que ele esteja em outra cidade ou se você vender o atual.
- FGTS: O uso é bloqueado se você já tem financiamento ativo no SFH na mesma região.
2. Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)
É a modalidade mais flexível para quem busca financiar um segundo imóvel de alto padrão ou para investimento.
- Liberdade: Não há limite de valor e você pode ter múltiplos contratos ativos.
- Juros: Taxas de mercado livre, ideais para investidores.
Plantão: Caixa facilita financiar um segundo imóvel (Dez/25)
Notícia urgente: A Caixa Econômica Federal retomou oficialmente nesta semana (09/12) as contratações para quem deseja financiar um segundo imóvel mantendo o contrato anterior ativo.
O que mudou na prática:
- ✅ Fim da Restrição: A regra que impedia dois contratos ativos na Caixa caiu.
- 📈 Teto R$ 2,25 Milhões: O limite de valor subiu, facilitando financiar um segundo imóvel de luxo com juros menores.
- 💰 Cota de 80%: A Caixa volta a financiar até 80% do valor no sistema SAC.
Simulação para financiar um segundo imóvel (R$ 800 Mil)
Fizemos uma simulação considerando um investidor que vai financiar um segundo imóvel. Veja como ficam as parcelas nos principais bancos com as novas regras de Dezembro/2025:
| Banco | Entrada (20%) | Taxa (a.a.) | Parcela Inicial |
|---|---|---|---|
|
Caixa (Novo SBPE)
|
R$ 160.000 | 10.99 % | R$ 7.614,00 |
|
Itaú (Personalité)
|
R$ 160.000 | 11.70 % | R$ 7.920,50 |
|
Santander
|
R$ 160.000 | 12.50 % | R$ 8.210,15 |
|
Bradesco
|
R$ 160.000 | 12.79 % | R$ 8.450,80 |
Passo a passo para financiar um segundo imóvel
- Organize o Histórico: Tenha em mãos os comprovantes de pagamento do primeiro imóvel. Isso eleva seu Score e facilita financiar um segundo imóvel.
- Atualize a Renda: Inclua bônus, 13º salário e aluguéis para compor a renda bruta.
- Compare o CET: A disputa de taxas é acirrada. Não aceite a primeira oferta antes de simular.
Compare as taxas de todos os bancos agora:
FAQ: Financiar um Segundo Imóvel
1. É possível financiar terreno e construção juntos em 2025?
Sim! Em 2025, o financiamento de terreno e construção continua sendo uma das formas mais práticas de realizar o sonho da casa própria. Diversos bancos oferecem a opção de financiar a compra do terreno e a obra na mesma operação, com prazos que podem chegar a 35 anos e taxas competitivas.
2. Como funciona o financiamento de terreno e construção?
O financiamento é feito em duas etapas:
-
Compra do terreno – você recebe o valor para adquirir o terreno.
-
Liberação da construção – o valor da obra é liberado em etapas (parcelas) conforme o andamento da construção, seguindo um cronograma físico-financeiro aprovado pelo banco.
A cada fase concluída, o banco envia um engenheiro para vistoria e libera o próximo valor.
3. Quais são os requisitos para financiar terreno e construção?
-
Projeto arquitetônico aprovado na prefeitura
-
Documentação do terreno regularizada
-
Renda compatível com o valor do financiamento
-
Cronograma físico-financeiro da obra
-
Avaliação de crédito e análise técnica do banco
Com a consultoria da LARYA, te ajudamos a organizar toda a documentação e encontrar o banco ideal.
4. Posso usar o FGTS para financiar terreno e construção?
Sim, desde que o terreno e a construção estejam dentro das regras do Sistema Financeiro de Habitação (SFH). O uso do FGTS é permitido para reduzir a entrada, compor renda ou amortizar o saldo devedor.
5. Quais bancos oferecem financiamento para terreno e construção em 2025?
Em 2025, os principais bancos que oferecem esse tipo de financiamento são:
-
Caixa Econômica Federal
-
Banco do Brasil
-
Itaú
-
Bradesco
-
Santander
Cada um tem regras específicas sobre prazo, percentual financiado e etapas da obra. Por isso, a comparação entre propostas é essencial — e é aí que entra o suporte da LARYA.
6. Qual o valor máximo que posso financiar?
Depende do banco, da sua renda e da avaliação do terreno e da obra. Em média, os bancos financiam de 70% a 90% do valor total do projeto (terreno + construção).
7. É melhor financiar terreno e construção juntos ou separado?
Na maioria dos casos, financiar tudo em uma única operação é mais vantajoso, pois:
-
As taxas costumam ser melhores
-
O processo é unificado
-
É mais fácil de organizar financeiramente
A LARYA pode simular as duas alternativas para você e indicar o melhor caminho.
8. Como começar o financiamento de terreno e construção?
Você pode começar com uma simulação gratuita no nosso site e contar com nossa consultoria personalizada para acompanhar desde o projeto até a aprovação do crédito.
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